Immobilie: Darauf sollten Sie beim Kauf eines alten Hauses achten
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Neu kaufen oder einen Bestandsbau sanieren? Viele haben gar keine Wahl. Worauf man beim Kauf einer in die Jahre gekommenen Immobilie achten sollte.Neu bauen oder gebraucht kaufen? Immobilienkäufer haben aktuell kaum eine Wahl. Baugrundstücke sind rar, neue Häuser und Wohnungen von Bauunternehmen oft schon verkauft, ehe sie überhaupt fertiggestellt sind. Was bleibt, sind ältere Häuser aus dem Bestand.Im Moment kommen laut Verband privater Bauherren viele Eigenheime aus den 60er bis 80er Jahren auf den Markt. Aber lohnt es sich, so ein Haus zu kaufen und zu sanieren? Hat der Kauf einer gebrauchten Immobilie vielleicht sogar Vorteile gegenüber dem Neubau eines Eigenheims?Es gilt, Für und Wider genau abzuwägen. “Für den Kauf oder den Bau einer neuen Immobilie spricht, dass sie den heutigen technischen und energetischen Ansprüchen genügt”, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei Bestandsimmobilien sei das nicht so. Die meisten müssen mit einigem Aufwand saniert werden.Ein Bestandsgebäude erwirbt der Käufer in der Regel so wie gesehen. “In den allermeisten Fällen schließen die Verkäufer die Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag aus. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer nach dem Verkauf für mögliche Mängel haftet”, erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Arglistig verschwiegene Mängel fallen zwar nicht unter den Gewährleistungsausschluss. Aber für den Käufer bleibt trotzdem ein Risiko.Bei der Besichtigung auch die Substanz prüfenOhne ausführliche Besichtigung des Hauses sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden. “Viele Kaufwillige übersehen aber dabei, dass für die Wahl der Immobilie nicht nur Zimmeranzahl, Aufteilung und Lage wichtig sind, sondern auch die Bausubstanz, Konstruktionsart und technische Ausstattung”, so Peter Burk. Niemand würde ein gebrauchtes Auto kaufen, ohne den Motor gesehen oder eine Probefahrt unternommen zu haben.Häuser aber würden häufig gekauft, ohne dass beispielsweise der Heizungskeller besichtigt, geschweige Heizung und Haustechnik überhaupt getestet wurden. Dabei können Mängel erhebliche Mehrkosten durch notwendige Sanierungen verursachen.”Typische Mängel an älteren Häusern sind Feuchtigkeit, fehlende Bauwerksabdichtung, Holzschäden, defekte Fenster, Mängel in der Dachdeckung sowie Putzschäden”, sagt Ulrich Zink vom Bundesverband Altbausanierung in Berlin. “Je nach Gebäudetyp und Bauweise variieren die Mängel allerdings.”Er plädiert dafür, älteren Häusern generell eine zweite Chance zu geben. Es sei nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen von Vorteil, sie auf den aktuellen Stand zu bringen, sondern auch aus ökologischer Sicht.In Zeiten des Klimawandels und der steigenden Energiepreise zeige sich, dass Investitionen in Bestandsgebäude einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten. Wer sie erhält und weiterentwickelt, schont knappe Ressourcen. Das sei nicht nur nachhaltig und ökologisch, sondern die Besitzer von Bestandsgebäuden können auch den Wert ihrer Immobilie erhöhen, so Zink.Entsorgung verbauter Schadstoffe kann teuer werdenIm Preisvergleich lässt sich nicht generell sagen, ob neue oder gebrauchte Immobilien besser abschneiden. “Das hängt stark von der Lage und dem Zustand der Häuser ab”, sagt Peter Burk. “Ein Verkäufer, der sein gut erhaltenes Eigenheim in einer attraktiven Umgebung auf einem großen Grundstück anbietet, weiß in der Regel auch, was es wert ist.”Günstiger könne es sein, wenn Immobilien nicht auf der Höhe der Zeit sind und noch saniert werden müssen. “Dann ist der Kaufpreis vielleicht etwas geringer, dafür braucht man anschließend zusätzliches Geld, um die Immobilie fit zu machen”, so Peter Burk.Das finanzielle Risiko ist dabei nicht zu unterschätzen, wenn zum Beispiel Schadstoffe oder giftige Chemikalien verbaut wurden. Und das ist oft der Fall. “Ab den 60er Jahren ging das Thema Bauchemie los”, erklärt Peter Burk. Er rät, niemals ein älteres Haus zu kaufen, ohne es zuvor von einem ausgewiesenen unabhängigen Experten prüfen zu lassen.Er erklärt auch warum: “Jahrzehntelang wurden Schadstoffe verbaut, die gesundheitsgefährdend sind und der Umwelt schaden. Die müssen raus aus dem Haus oder zumindest sicher eingehaust werden, was zusätzlichen Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt.”Marc Ellinger, Bauherrenberater im VPB und Leiter des Freiburger Regionalbüros des Verbraucherschutzverbandes, empfiehlt, das Haus nicht nur auf solche Stoffe untersuchen zu lassen, sondern auch die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Schadstoffdokumentation und -entsorgung vorab möglichst genau berechnen zu lassen. Nicht selten erweise sich nämlich, dass ein Umbau mit erforderlicher Schadstoffsanierung am Ende teurer werden kann als ein Abriss und Neubau.Feuchtigkeitsschäden können Statik gefährdenAber nicht nur Schadstoffe können zum Problem werden. “Am schlimmsten sind Feuchtigkeitsschäden, die tief im Mauerwerk oder in der Holzkonstruktion stecken und die Statik gefährden können”, sagt Corinna Kodim. “Auch hier droht im schlimmsten Fall der Abriss des Hauses.”Ein Nachteil bei älteren Häusern sind oft auch eine ungenügende Wärmedämmung sowie mangelnder Schallschutz. “Schon das Baujahr des Hauses kann Hinweise darauf geben, in welcher Weise und mit welchen Baustoffen das Haus errichtet wurde”, sagt Peter Burk. “Erst etwa ab den 60er Jahren wurden der Brand-, Schall- und Wärmeschutz sowie der Feuchteschutz im Keller beim Bauen berücksichtigt und die Bauphysik erhielt den ihr gebührenden Platz im Hausbau”, erklärt Peter Burk.Das bedeute aber nicht, dass jedes Haus solche typischen Mängel haben muss. Viele Häuser dieser Baujahre seien zwischenzeitlich saniert und modernisiert, so Burk. Etliche haben einen Vollwärmeschutz erhalten, neue Fenster und Türen, einen neuen Bodenaufbau mit Trittschallschutz, eine Zentralheizung, ein neues Dach und anderes mehr.Genauer Fahrplan statt unkalkuliertes AbenteuerIst das ältere Haus gut gepflegt und weitgehend in Ordnung, kann es durchaus ein lohnendes Projekt sein, daraus eine komfortable und energieeffiziente Immobilie zu machen. Corinna Kodim: “Zwar sind der Grundriss und die Größe der Räume weitgehend vorgegeben. Aber mit etwas Kreativität lässt sich daraus ein modernes Zuhause gestalten.” Der Vorteil: Die Käufer können gleich nach dem Kauf einziehen und die Immobilie sukzessive modernisieren. Eine lange und ungewisse Bauzeit – wie beim Neubau – fällt weg.Peter Burk rät, zunächst die Bereiche zu modernisieren, die unmittelbar den Wohnkomfort betreffen. In der Regel ist das der Innenbereich. “Viele Käufer beginnen mit Bädern, Küche und Fußböden, bauen eine moderne Heizung ein und bringen die Elektroinstallation auf den aktuellen Stand.” Für Fenster, Dachsanierung und Fassadendämmung ist dann später noch Zeit.Laut Gebäudeenergiegesetz müssen neue Eigentümer einige Sanierungsarbeiten ausführen. “Dazu gehört der Austausch der Öl- oder Gasheizung, wenn sie älter als 30 Jahre ist, das Dämmen des Daches oder der obersten Geschossdecke sowie das Dämmen von Heiz- und Warmwasserleitungen”, zählt Corinna Kodim auf. Dazu sei der Käufer nach einem Eigentümerwechsel verpflichtet. “Diese Maßnahmen dienen dazu, die Energiebilanz des Gebäudes zu verbessern.”Sanierung und Umbau von Bestandsimmobilien werden am Ende oft teurer als gedacht, weil sich Sonderwünsche der Käufer einschleichen. Ulrich Zink rät deshalb, zu Beginn ein genaues Programm zu erstellen, damit klar ist, wohin die Reise gehen soll. “Gerade jetzt, wo Baumaterialien teuer und Baufachleute knapp sind, ist es wichtig, alles vorab gut durchzurechnen, damit die Sanierung einer Bestandsimmobilie nicht zu einem unkalkulierten Abenteuer wird.”
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BR 01, DRG
(BTTB 2120)
BR 23 1003, DR
(Zeuke 159 / 77,
545 / 77) BR 23 1111, DR
(BTTB 2110)
BR 23, DR
(BTTB, aus "Touristen Express"-Set))
br35_1111
BR 35 1111-0, DR
(BTTB 2110)
br56
BR 56 2719, DR
(BTTB 2230) G 8.2, Nr. 2721, KPEV
(BTTB 2231)
br81_013dr_zeuke_schw_rahmen br81_001rt_rahmen_plast br81_004
BR 81 013, DR
(Zeuke 159 / 51,
545 / 51) BR 81 001, DR
(BTTB 2210)
BR 81 004, DRG
(BTTB 2210)
BR 81 004, DB
(BTTB 2211)
BR 81, DR
vereinfachte Steuerung
(Zeuke 159 / 78)
br86_1615_3 br86_460
BR 86 1615-5, DR
(BTTB 2240) BR 86 460, DRG
(BTTB 2242) BR 86 173, DB
(BTTB 2241) Reihe 455, CSD
(BTTB 2244)
br 92 zeuke br 92_6582 bttb_rt_rahmen br92
BR 92 6582, DR
(Zeuke 545 / 494) BR 92 6582, DR
(BTTB 2220) BR 92 als Privatbahn (BTTB
(BTTB, aus Start-Set) BR 92 als Nord-Belge (BTTB, aus Start-Set)
start_tenderlok_schw.jpg (41542 Byte)
2achsige Tenderlok, schwarz
(BTTB, aus Start-Set) 2achsige Tenderlok, grün
(BTTB, aus Start-Set)
v36_071grau v36_071dr_gn
V 36 071, DR, grau
(Zeuke 545 / 23,
BTTB 2631) V 36 071, DR, grün
(Zeuke 545 / 22)
V 36 021, DR, grün
(BTTB 2630)
BR 103 021-2, DR, grün
(BTTB 2630)
br103gelb.jpg (62757 Byte) v36_265db_rt.jpg (56714 Byte)
BR 103 033-7, DR, gelb
(BTTB 2631) V 36 255, DB, rot
(BTTB 2632) V 36, DB, schwarz
(BTTB) Y 50, SNCF, grün
(BTTB 2634)
zeuke_v75 zeuke_t435
V 75 001, 1. Ausführung
DR, rot
(Zeuke 545 / 53) T 435 001,
1. Ausführung
CSD, blau,
weißes Geländer
(Zeuke 545 / 52)
br107_001_0 t435 t435
BR 107 001-0, DR, rot
(BTTB 2620)
T 435 001, CSD, blau
schwarzes Geländer
(BTTB 2621) T 435 040, CSD, blau
weißes Geländer
(BTTB 2621)
ym32_125
YM 32-205 , SZD, grün
(BTTB 2622) YM 32-125; SZD, grün
(BTTB 2622)
br110 br110_156 gelb br212_176_2db_rt
BR 110 034-7, DR, rot
(BTTB 2540) BR 110 156-7, DR, gelb
(BTTB 2545) BR 211 167-2, DB, blau
(BTTB 2546) BR 212 176-2, DB, rot
(BTTB 2547)
v180_146 br118_114_8
V180 160, DR
rot / elfenbein
(Zeuke 545 / 750) V 180 146, DR
rot / elfenbein
(BTTB 2520) BR 118 146-0, DR
rot / creme
(BTTB 2522) BR 118 114-8, DR
rot / creme
(BTTB 2522)
BR 119 120-4, DR
(BTTB 2521)
br130dr
BR 130 007-8, DR
(BTTB 2640) T 679, CSD
(BTTB 2641)
br221rot br221_137_3blau_beige v200ic_rt_beige_rt
V 200 139, DB
rot / grau
(Zeuke 159 / 76,
545 / 26)
BR 221 139-9, DB
rot / silbergrau
(BTTB 2510)
BR 221 137-5, DB
blau / beige
(BTTB 2511)
BR 221, DB
rot / beige
(BTTB 2512)
v200 cccp v200 silverlines
V 200 "CCCP"
silber / rot
(Zeuke ) V 200 "Silver Lines"
silber / blau
(Zeuke ) V 200
braun
(Zeuke, aus Start-Set) V 200, SJ
braun
(BTTB, aus Start-Set)
t334rt t334 t334dsb
T 334, CSD, rot
(Zeuke 545 / 502) T 334 0508, CSD, blau
(Zeuke 545 / 501) T 334, CSD, grün / weiß
(BTTB 2610) MH, DSB, grün
(Zeuke 545 / 503)
t334gn_elf_start2a
T 334, 2achsig
blau / creme
(Zeuke (, aus Start-Set) T 334, 2achsig
grün / elfenbein
(Zeuke
(BTTB, aus Start-Set)
noab_mav_neu noab_dsb_bttb noab_sncb
M 61 001, MAV, weinrot
(Zeuke 545 / 9,
BTTB 2532) M 61 019, MAV, rot
(BTTB 2532)
My 1125, DSB, weinrot
(Zeuke 545 / 8,
BTTB 2531) R 202 003, SNCB, grün
(BTTB 2533)
start_taigatrommel
2achsige Diesellok
ähnlich DR-BR 120, rot
(BTTB, aus Start-Set) 2achsige Diesellok
ähnlich DR-BR 120, grün
(BTTB, aus Start-Set)
vt2_09_dach_beige
VT 2.09.070
Dach beige
(Zeuke)
Beiwagen VB 02,
Dach beige
(Zeuke)
VT 2.09.070 + VB,
Dach grau
(Zeuke 545 / 1,
BTTB 2810) Beiwagen VB 02,
Dach grau
(Zeuke ,
BTTB 2812)
br171_vb vb171
BR 171 018-5
Dach grau
(BTTB 2810) Beiwagen BR 171 824-6,
Dach grau
(BTTB 2812)
transius_rt_ws_2tlg
SVT "Courier", 2teilig
rot / weiß
(Zeuke) SVT "Courier", 2teilig
weiß / rot
(Zeuke) SVT "Courier", 2teilig
weiß / blau
(Zeuke 545 / 34)
Die Diesel-Schnelltriebwagen Elektro-Triebzug Fahrtrafo
SVT "Intourex", 3teilig
weiß / blau
(Zeuke 545 / 37)
ET "Transitus", 3teilig, weiß / blau
(Zeuke 545 / 35) ET "Transitus", 3teilig, grün / gelb
(Zeuke 545 / 35)
Mittelwagen für "Courier", Transitus", "Intourex";
rot / weiß
(Zeuke) Mittelwagen für "Courier", Transitus", "Intourex";
weiß / blau
(Zeuke) Mittelwagen für "Courier", Transitus", "Intourex"
weiß / rot
(Zeuke) Mittelwagen für "Courier", Transitus", "Intourex"; grün / gelb
(Zeuke)
e11_022dach_beige.jpg (55398 Byte) e11_022rt.jpg (64664 Byte)
E 11 022, DR
grün, Dach beige
(Zeuke 545 / 754)
E 11 015, DR
grün, Dach grau
(Zeuke 545 / 754,
BTTB) E 11 022, DR
rot
(Zeuke / BTTB 2322)
BR 211 018-7, DR
rot
(BTTB 2322)
e42_018
E 42, DR,
grün, Dach beige
(Zeuke 545 / 755) E 42 018, DR
grün, Dach grau
(Zeuke 545 / 755,
BTTB 2321) BR 242 020-6, DR
grün, Dach grau
(BTTB 2321) BR 242 018-2, DR
grün, Dach grau
(BTTB 2321)
E 70 01, DR, braun
(Zeuke / Herr 545 / 25, 545 / 2 / 2)
E 70 01, DR, grün
beschriftet
(Zeuke / Herr 545 / 24) E 70, DR, grün,
unbeschriftet
(Zeuke / Herr) E 70 01, DR, grau
(Zeuke / Herr)
e94zeuke br254_065_6 br194db
E 94 065, DR, grün
(Zeuke 545 / 751) BR 254 065-6, DR, grün
(BTTB 2410) BR 194 178-0, DB, blau
(BTTB 2411) Reihe 1020 020, ÖBB, rot
(BTTB 2412)
br250
BR 250 112-0, DR, bordeauxrot
(BTTB 2330) BR 250 245-8, DR, hellrot
(BTTB 2331)
e499blau_bttb e499g e499 szd
E 499 035, CSD
blau / elfenbein
(Zeuke 545 / 20,
Zeuke 545 / 752 / 1,
BTTB 2312) E 499 035, CSD
grün / elfenbein
(Zeuke 545 / 21,
Zeuke 545 / 752 / 2
BTTB 2311) YC 1-003, SZD, grün
(BTTB 2313)
E 499, SJ, rotorange
(BTTB)
start_e_lok_blau start_e_lok_gn
2achsige E-Lok
CC 7200, SNCF,
blau mit silberner Zierleiste
(BTTB, aus Start-Set) 2achsige E-Lok
CC 7200, SNCF,
blau ohne Zierleiste
(BTTB, aus Start-Set)
2achsige E-Lok
CC 7200, SNCF,
grün
(BTTB, aus Start-Set)
2achsige E-Lok
CC 7200, SNCF,
hellgrau / gelb als NS-Lok
(BTTB, aus Start-Set)
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